Покупката на жилище е най-голямата финансова стъпка в живота на повечето хора. И почти винаги тя започва не при нотариуса, а с един подпис върху предварителен договор. Точно в този момент купувачът поема най-сериозните рискове, обикновено без правна помощ и често под натиск „да не изпусне имота“.
В тази статия ще научите какво представлява предварителният договор, какви са най-честите капани в него и какво задължително да проверите, преди да подпишете и да платите задатък.
Накратко: какво да проверите преди да подпишете
- Кой е действителният собственик и участват ли всички съсобственици.
- Има ли ипотеки, възбрани, вписани искови молби или други вписани тежести върху имота.
- Съвпада ли описанието на имота с документа за собственост и с кадастъра.
- На какъв етап е строителството при покупка на зелено и какви срокове са поети.
- Финансово стабилен ли е строителят или инвеститорът.
- Цената, начина и сроковете на плащане.
- Какъв е крайният срок за сключване на окончателен договор.
- Какво става със задатъка, ако някоя от страните не изпълни задълженията си.
- Симетрични ли са неустойките за купувача и за продавача.
- Уредени ли са степента на завършеност и сроковете за отстраняване на дефекти.
Какво е предварителен договор и защо е толкова важен
Предварителният договор е писмено споразумение, с което продавачът и купувачът се задължават в бъдеще да сключат окончателен договор под формата на нотариален акт. В българското право предварителният договор е уреден в чл. 19 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД).
Важно е да знаете, че предварителният договор не ви прави собственик. Собствеността се прехвърля едва с нотариалния акт. Предварителният договор обаче определя всички условия на бъдещата сделка, включително цената, сроковете, неустойките и последиците при неизпълнение. След подписването тези условия могат да бъдат променени само по взаимно съгласие на страните или на основание, предвидено в закона. Тоест ако другата страна не желае промяна, оставате обвързани с първоначалните условия.
Законът поставя две изисквания към предварителния договор. Той трябва да е сключен в писмена форма и да съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор. Когато някое от тези изисквания не е спазено, договорът не може да послужи като основание за иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД. Така губите защитата, която предварителният договор ви дава.
Кога се сключва предварителен договор
Най-често в три случая.
- Нуждаете се от време да уредите финансирането или документите по сделката и искате междувременно имотът да бъде запазен за вас.
- Купувате „на зелено“, тоест сграда, която още се строи.
- Продавачът трябва първо да изчисти задължения, тежести или документи по имота.
Във всеки от тези случаи между подписа и нотариалния акт минават седмици, месеци, а при ново строителство и години. През цялото това време защитата ви зависи от подписания предварителен договор и от това, което сте уговорили в него.
10 проверки преди подписване
1. Кой е действителният собственик
Поискайте документа за собственост на продавача и проверете имота в Имотния регистър към Агенцията по вписванията. Ако се продава целият имот и той има няколко собственици, всички трябва да участват в сделката лично или чрез пълномощник. Ако имотът е част от съпружеска имуществена общност, е необходимо договорът да бъде подписан и от двамата съпрузи.
2. Има ли тежести върху имота
Удостоверението за тежести показва дали върху имота има ипотека, възбрана, вписана искова молба или други вписани права на трети лица. Такива могат да бъдат например правото на ползване или други ограничения, които влияят върху това, което реално придобивате с покупката.
Покупката на имот с вписана възбрана или искова молба може да създаде сериозни рискове за купувача. Ако имотът е ипотекиран, в договора трябва ясно да е уредено как и кога тя ще бъде заличена. На практика това често става чрез плащане на част от продажната цена директно към банката кредитор.
3. Какво точно купувате
Описанието на имота в договора трябва да съвпада с документа за собственост и с кадастралната схема. Проверете идентификатора, площта, прилежащите части (мазе, таван, паркомясто) и идеалните части от общите части на сградата. Разминаването между документите е честа причина за спорове след сделката.
4. На какъв етап е строителството при покупка на имот на зелено
При покупка на имот на зелено сградата все още не е въведена в експлоатация. Проверете на какъв етап е строителството, кои актове вече са съставени и какъв ангажимент е поел продавачът за завършване на отделните етапи.
Ключовите етапи са Акт образец 14 – „Акт за приемане на конструкцията“, Констативен акт образец 15 – „Констативен акт за установяване годността за приемане на строежа“, и въвеждането на строежа в експлоатация. Преди сградата да бъде въведена в експлоатация по съответния ред, ползването ѝ е забранено. При нарушение компетентният орган може да забрани ползването, да разпореди освобождаване на обекта и прекъсване на захранването му, както и да наложи глоба или имуществена санкция.
5. Финансовото състояние на строителя или инвеститора
Тази проверка е особено важна при покупка на имот на зелено. Ако купувате от строител или инвеститор, проверете дружеството в Търговския регистър за открито производство по несъстоятелност, вписани обезпечителни мерки или други обстоятелства, които могат да поставят под съмнение способността му да завърши проекта. Добре е да прегледате и последните обявени финансови отчети, за да добиете представа за състоянието на дружеството.
6. Цена и начин на плащане
Цената и начинът на плащане трябва да бъдат уредени ясно и подробно. В договора следва да е посочено каква сума се плаща, кога се плаща и при какви условия.
Плащанията е препоръчително да се извършват чрез банков превод. Банковият превод оставя доказателство за всяко плащане и намалява риска от бъдещи спорове. Освен това законът ограничава плащанията в брой над определен размер, поради което при сделките с недвижими имоти банковият превод е обичайната практика.
Обърнете специално внимание каква част от цената ще платите преди подписването на нотариалния акт. Колкото по-голяма сума плащате предварително, толкова по-важно е договорът да предвижда ясни гаранции за изпълнението на задълженията на продавача. Преди всяко плащане трябва да е ясно какво задължение на продавача е свързано с него и какви са последиците, ако това задължение не бъде изпълнено.
7. Срок за сключване на окончателния договор
Добре е договорът да съдържа ясен краен срок за сключване на окончателния договор. Така е ясно кога продавачът трябва да изпълни и какви права имате при забавяне.
При покупка на имот на зелено срокът за сключване на окончателния договор често е обвързан с въвеждането на сградата в експлоатация. Проблемът възниква, когато липсва и конкретна крайна дата, до която това трябва да се случи. В такъв случай купувачът може да остане обвързан с договора за неопределено време. Затова договорът следва да предвижда както крайна дата, така и ясни последици, ако сградата не бъде въведена в експлоатация до нея.
8. Задатък: какво да проверите в клаузата
Проверете какви са последиците при неизпълнение и какво се случва със задатъка, ако сделката не бъде финализирана. Обърнете внимание и на клаузите, свързани с банковото финансиране, когато покупката е с ипотечен кредит. Подробно за правния режим на задатъка ще стане дума по-долу.
9. Неустойки
Проверете дали изобщо са предвидени, в какъв размер и дали са симетрични за двете страни. Договор, който предвижда неустойка за забава на купувача, но не и за продавача, разпределя риска едностранно. Това е основание да поискате предоговаряне на клаузите, преди да подпишете, а не след това.
10. Състояние и степен на завършеност на имота
При ново строителство проверете етапа на строителството и каква степен на завършеност за имота е предвидена, включително какви материали и довършителни работи са включени в цената. Уточнете също сроковете за отстраняване на дефекти и приложимите гаранционни срокове за строителните и монтажните работи. При покупка на съществуващ имот посочете какво остава в него и в какво състояние ще бъде предаден.
Какви са последиците при неизпълнение, когато е уговорен задатък
Задатъкът е средство за обезпечаване изпълнението на договора и правилата за него са уредени в чл. 93 ЗЗД.
- Ако купувачът не изпълни задължението си, продавачът може да се откаже от договора и да задържи задатъка.
- Ако продавачът не изпълни, купувачът може да се откаже от договора и да иска задатъка в двоен размер.
Важно е да се знае, че тези правила се прилагат, когато изправната страна избере да се откаже от договора. Тя обаче не е длъжна да го направи. Вместо това може да предяви иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД и да поиска съдът да обяви предварителния договор за окончателен. Затова не бива да се разчита, че отказът от сделката ще доведе единствено до загуба на задатъка. Последиците зависят и от избора на насрещната страна.
Оттук произтичат и два от най-често срещаните проблеми в предварителните договори. Първият е липсата на баланс между правата на купувача и продавача при неизпълнение. Вторият е предвиждането на неблагоприятни последици за купувача при отказ на банково финансиране, без да е уредена защита, когато кредитът бъде отказан по независещи от него причини. Ако купувате с ипотечен кредит, договорът трябва изрично да урежда какво се случва, ако финансирането не бъде одобрено.
Какво можете да направите, ако продавачът откаже да сключи сделката
Ако продавачът откаже да сключи окончателния договор, законът предвижда различни средства за защита. Едно от тях е възможността предварителният договор да бъде обявен за окончателен по съдебен ред. По силата на чл. 19, ал. 3 ЗЗД всяка от страните може да поиска от съда да обяви предварителния договор за окончателен. Ако искът бъде уважен, съдебното решение замества липсващото съгласие на неизправната страна и купувачът става собственик, без да е необходимо продавачът да се яви пред нотариус.
Именно поради това съдържанието на предварителния договор има значение още при подписването му. От него зависи дали ще можете да се възползвате от тази правна възможност при неизпълнение.
Практически съвети преди подпис
- Искайте проект на договора предварително и се запознайте внимателно с предложените клаузи.
- Не плащайте нищо преди подписването на договора, включително суми за „стоп капаро“ срещу разписка без ясни условия за връщане.
- Правете всички плащания по банков път.
- Проверете имота в Имотния регистър в деня на подписването, а не седмица по-рано.
- При ново строителство искайте разрешението за строеж, одобрените проекти и информация за етапа на сградата.
- Ако имотът е в затворен комплекс, поискайте проект на договор за управление и поддръжка, правилника за вътрешния ред и размера на таксата за поддръжка, преди да подпишете.
- Запазете цялата кореспонденция с продавача и/или с брокера, тъй като при спор тя е доказателство.
Често допускани грешки при сключване на предварителен договор
- Подписване под натиск. „Има още трима кандидати, решавайте днес“ е търговски аргумент, а не основание да не прочетете договора.
- Подписване на договор без внимателен преглед. Предварителният договор обикновено се изготвя от продавача. Това не го прави по презумпция неблагоприятен, но означава, че клаузите често са насочени към защита на неговите интереси. Особено внимание заслужават условията за плащане, сроковете, неустойките и последиците при неизпълнение.
- Неопределени срокове. Формулировки като „до завършване на сградата“, без конкретна крайна дата, могат да оставят купувача в продължително изчакване и да затруднят защитата му при забавяне в строителството.
- Плащане на прекомерно голям задатък. По мои наблюдения в практиката задатъкът често се уговаря между 5% и 10% от цената. Значително по-висок задатък увеличава риска ви, без да ви дава допълнителна защита.
- Непълно описание на съществените условия. Когато цената, имотът или сроковете не са ясно определени, искът по чл. 19, ал. 3 ЗЗД може да се окаже неоснователен.
Защо е добре предварителният договор да бъде прегледан от адвокат
Можете и сами да купите имот. Въпросът е какъв риск сте готови да поемете. Предварителният договор определя условията на бъдещата сделка, а след подписването им промяната често е възможна само със съгласието на другата страна.
Правната проверка има за цел да установи рисковете, преди да сте се обвързали с договора. Тя обхваща както състоянието на имота и наличието на тежести, така и клаузите за плащане, сроковете, задатъка и последиците при неизпълнение.
Особено важна е при покупка на имот на зелено, при имоти с ипотека или други тежести, когато продавачите са няколко или когато договорът ви се предоставя непосредствено преди подписване без възможност за самостоятелна проверка.
Обхватът на проверката зависи от конкретната сделка. При покупка на завършен имот от един собственик тя обикновено е по-ограничена. При ново строителство, наследствени имоти или имоти с тежести често се налага по-задълбочен анализ. Целта обаче винаги е една и съща: евентуалните проблеми да бъдат установени навреме, когато условията все още могат да бъдат договорени, а не след като вече сте поели договорни задължения.
Заключение
Предварителният договор е документът, който определя условията на бъдещата сделка и разпределя риска между страните. След подписването промяната е възможна само по взаимно съгласие, а последиците при неизпълнение зависят от избора на изправната страна, не от вашия.
Проверката на собствеността и тежестите, точното описание на имота, ясните срокове и балансираните клаузи са това, което превръща предварителния договор от формалност в реална защита.
Ако Ви предстои подписване или вече разполагате с проект на предварителен договор, можете да се свържете с мен, за да обсъдим конкретните клаузи, документите и рисковете по сделката, преди да поемете договорни задължения.
Често задавани въпроси
Какво трябва да съдържа предварителният договор?
Предварителният договор трябва да съдържа всички съществени уговорки между страните, включително достатъчно ясно описание на имота и договорената продажна цена. На практика е важно да бъдат уредени и начинът и сроковете на плащане, срокът за сключване на окончателния договор, документите, които продавачът е длъжен да представи, условията и моментът на предаване на владението, както и последиците при неизпълнение, включително задатък, неустойки и други договорни обезпечения.
Трябва ли предварителният договор да бъде нотариално заверен?
Не. За предварителния договор за покупко-продажба на недвижим имот законът изисква писмена форма, но не и нотариална заверка на подписите.
Какво става, ако банката не одобри ипотечния кредит?
Отказът на банката по правило не освобождава автоматично купувача от задълженията по предварителния договор. Когато покупката зависи от банково финансиране, в договора трябва изрично да се предвиди какво се случва при отказ или недостатъчен размер на кредита, в какъв срок купувачът трябва да получи одобрение и дали платеният задатък подлежи на връщане.
Защо е добре да участва адвокат при предварителен договор?
Участието на адвокат при изготвяне и подписване на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот позволява договорът и правното състояние на имота да бъдат проверени, преди страните да се обвържат. Адвокатът анализира собствеността и тежестите върху имота, клаузите в договора и дали те са балансирани и съответстват на закона. Освен това той може да открие неясни условия за плащане, неуредени последици при неизпълнение или проблеми, свързани с финансирането. Така се намалява рискът от бъдещи спорове и съдебни производства.
Вписва ли се предварителният договор в Имотния регистър?
Не. Самият предварителен договор не подлежи на вписване и не прехвърля собствеността върху имота. При предявяване на иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД се вписва исковата молба, като придобитите вещни права и наложените възбрани след нейното вписване не могат да бъдат противопоставени на ищеца. При уважаване на иска съдебното решение трябва да бъде отбелязано по вписаната искова молба в предвидения от закона срок.